Schritte zur Vorbereitung des Immobilienerwerbs in Bulgarien

Auswahl und rechtliche Prüfung der Eigentumsverhältnisse

In tatsächlicher Hinsicht ist vor der eigentlichen Kaufentscheidung wichtig, möglichst viele Informationen über den Zustand der Immobilie zu sammeln. Auch eine persönliche Besichtigung vor Ort kann ratsam sein, um sich von der Mangelfreiheit des Objekts zu vergewissern und künftige Streitigkeiten vorzubeugen.

Aus rechtlicher Sicht sind auch zahlreiche Fragen im Vorfeld des Immobilienkaufs zu klären. Zu ermitteln und zu überprüfen sind insbesondere die Eigentumsverhältnisse, etwaige Bau- und Nutzungsbeschränkungen, Bestehen von Vorkaufsrechten und deren mögliche Ausübung sowie eine Geeignetheit der Immobilie für die vorgesehene Nutzung.

 Schriftlicher Vorvertrag

Bei Immobiliengeschäften hat sich mittlerweile die Praxis bewährt, einen Vorvertrag vor der eigentlichen notariellen Beurkundung abzuschließen, um Kaufbedingungen zu erläutern und den Eigentumsvorgang näher zu konkretisieren.

Der Vorvertag bedarf der Schriftform und dient der Vorbereitung des Hauptvertrages. Dieser muss alle wesentlichen Bestimmungen des Hauptvertrages beinhalten, wie z.B. nähere Bezeichnung des Vertragsgegenstandes, Individualisierung der zu übertragenden Immobilie, Vertragsparteien, Kaufpreis, Fristen für den Abschluss des Hauptvertrages. Die Vertragsparteien können auch eine Anzahlung, in der Regel in Höhe von 10 % des Kaufpreises vereinbaren. Der Vorvertrag kann auch nach Wunsch jeder der Parteien durch gerichtliche Entscheidung für endgültig erklärt werden. Mit der gerichtlichen Entscheidung gilt der endgültige Vertrag als abgeschlossen. Die Gerichtszuständigkeit bestimmt sich nach dem Belegenheitsort der Immobilie.

Es ist empfehlenswert zur Bearbeitung und Klärung der zahlreichen, rechtlichen Aspekte und insbesondere bei der Vertragsgestaltung und Unterzeichnung bereits frühzeitig eine fachkundige, rechtliche Beratung einzubeziehen, um eine ordnungsgemäße und reibungslose Geschäftsabwicklung sicherzustellen.

Unterzeichnung und notarielle Beurkundung des Vertrages

Erst wenn alle Fragen im Vorfeld des Immobilienkaufs geklärt sind, kann der Vertrag notariell beurkundet und unterzeichnet werden. Zum Notartermin sollen beide Parteien, die am Immobilienkauf beteiligt sind,  erscheinen. Eine Stellvertretung ist bei Vorlegen entsprechender Vollmacht allerdings möglich. Zuständig ist der Notar am Belegenheitsort der Immobilie. Der Verkäufer muss alle Urkunden, die sein Eigentum belegen, dem Notar in Original vorlegen. Sodann stellt der Notar das Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen für den Eigentumsübergang sicher. Wichtige Beurkundungsschritte:

Mit der notariellen Beurkundung geht das Eigentum auf den neuen Eigentümer über. Die Besitzübergabe kann rechtlich dagegen auch später erfolgen, wenn sich die Parteien darüber einig sind. Bei der eigentlichen Besitzübergabe ist auch ratsam, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, in dem etwaige Mängel zu dokumentieren sind.

Eintragung in das Grundbuch

An dem Tag der Beurkundung wird der Notar die notarielle Urkunde beim Grundbuchamt am Belegenheitsort einreichen. Der Grundbuchrichter trägt die Urkunde in das Grundbuch ein. Ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer über die Immobilie nach Belieben verfügen.

Kaufpreiszahlung

Zu beachten ist, dass nach der am 01.01.2016 in Kraft getretenen Änderung des Gesetzes über die Einschränkung von Barzahlungen Geldbeträge von mehr als 10.000 BGN (ca. 5.100 EUR) oder das Äquivalent in einer ausländischer Währung nur durch Banküberweisungen bzw. Einzahlung auf ein Bankkonto zu leisten sind.

Ausländische Staatsangehörige und juristische Personen müssen sich zudem sieben Tage nach dem Grundstückserwerb in das entsprechende regionale BULSTAT-Register eintragen.

Anmeldung beim Finanzamt

Nach dem bulgarischen Steuergesetz muss innerhalb 2 Monaten nach Beurkundung und Grundbucheintragung der Grundstückserwerb angemeldet werden. Diese Anmeldung darf auch von einem Stellvertreter erfolgen. Für die Anmeldung sind bestimmte Unterlagen erforderlich. Diese unterscheiden sich je nachdem, ob die Anmeldung durch eine natürliche oder durch eine juristische Person zu erfolgen hat. Hierzu zählen bei natürlichen insbesondere:

Anzumerken ist auch, dass den neuen Eigentümer nach Eigentumsübergang auch zusätzliche Pflichten treffen wie z.B. Zahlung der jährlichen Grundsteuer und kommunalen Abgaben, Anmeldung bei den Strom- und Wasserversorgungswerken etc.